A Prefeitura de São Paulo arrecadou R$ 1,67 bilhão no leilão da Operação Faria Lima realizado nesta 3ª feira na B3 (bolsa de valores). A expectativa era obter cerca de R$ 3 bilhões. Apenas 94.811 dos 164.506 dos Cepacs (Certificados de Potencial Adicional de Construção) ofertados, ou seja, 57,6%, foram vendidos ao mercado imobiliário.
O certame também não avançou em relação ao preço mínimo de R$ 17.600 por cada Cepac pedido pela gestão do prefeito Ricardo Nunes (MDB). O valor já era considerado baixo pelo TCM (Tribunal de Contas do Município). E mesmo assim a prefeitura não conseguiu nenhum ágio nas negociações dos certificados. O dinheiro arrecadado será usado em obras de infraestrutura, especialmente na favela de Paraisópolis.
Apesar de a arrecadação ter ficado abaixo do esperado, Nunes comemorou o resultado. “Colocar R$ 1,7 bilhão em infraestrutura em Paraisópolis será um grande avanço. Vamos correr para dar celeridade a isso. Já vínhamos fazendo investimentos na região”, disse o prefeito.
O leilão foi precedido por uma disputa judicial. Uma decisão do desembargador José Carlos Ferreira Alves, do Tribunal de Justiça de São Paulo, suspendeu na 6ª feira (15.ago) benefícios extras que eram dados às construtoras. O magistrado considerou inconstitucional o bônus de 30% dado gratuitamente a quem compra os Cepacs –esse bônus permitia às empreiteiras construir 30% a mais, para além do autorizado pelos certificados.
Segundo o Ministério Público, essa medida, aprovada pela Câmara Municipal em 2024, poderia gerar um prejuízo de R$ 174 milhões aos cofres públicos e favorecer empresas de forma injusta. Já na tarde de 2ª feira (18.ago), o mesmo desembargador voltou atrás, derrubou a liminar que havia concedido e restabeleceu o bônus de 30% para as construtoras.
Entenda a operação urbana
O tamanho e a destinação dos prédios de São Paulo são regulados por duas legislações. Uma mais ampla, o Plano Diretor, e uma complementar, a Lei de Zoneamento. Esta última determina limites de construção dos prédios a depender do local da cidade.
As operações urbanas são instrumentos que abrem exceções nesses limites. Se uma construtora pagar, ela pode construir prédios maiores. O negócio se dá por meio dos Cepacs leiloados na bolsa ou por meio de uma outorga. Além de construir acima do limite, as construtoras podem regularizar obras construídas acima do limite sem autorização. Na prática os Cepacs regularizam a obra embargada.
A Operação Urbana Faria Lima vale desde os anos 1990. Ela aproveita uma região visada pelo mercado imobiliário –a região é centro financeiro da cidade. O dinheiro obtido pelo poder público na venda dos Cepacs é usado para melhorias urbanas, como ampliação de acessibilidade para veículos e pedestres, reorganização de fluxos de tráfego com prioridade ao transporte coletivo, entre outras iniciativas.
No caso do leilão desta 3ª feira (19.ago), boa parte dos recursos obtidos será direcionada para Paraisópolis, segunda maior comunidade de São Paulo, onde vivem mais de 100 mil pessoas. Os valores serão aplicados na construção de moradias populares e em projetos de reurbanização.
Preço contestado pelo TCM
O TCM notificou a administração municipal na 6ª feira (15.ago.2025), solicitando reajuste de 21,3% no preço mínimo dos títulos que seriam vendidos no leilão. O valor atual estabelecido de R$ 17.600 foi considerado baixo pelo TCM, por ser o mesmo do praticado em leilões anteriores. O tribunal considerou que ele deveria ser corrigido para R$ 21.300.
A SPUrbanismo justificou que a definição do preço seguiu critérios técnicos baseados em um EVEF (Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira). “O valor de R$ 17.601,00 fixado para os CEPACs (Certificados de Potencial Adicional de Construção) na 6ª Distribuição Pública da Operação Urbana Consorciada Faria Lima foi definido com base em EVEF (Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira), instrumento previsto em lei e utilizado há mais de 20 anos nas operações urbanas de São Paulo“, disse a empresa em nota.